こんにちは！だんだんホームの山下です🌼
今回は、土地を購入する際によく耳にする「公簿売買と実測売買」の違いについて
勉強していきます。
1.公簿売買 …土地登記簿の表示面積を用いて、価格を決定する売買。
登記簿に記載された面積と言えば、正しい！と思っている方も多いのではないでしょうか？
実際、法務局に備えられている地積測量図がある場合などは
登記簿記載面積と実際の土地面積に大きな差はないことが多いため、
公簿売買で取引される事が多いようです。
ただ地積測量図の作成日が何十年も前ですと現在と比べて測量技術がとても低く、
改めて確定測量をすると誤差がでることは珍しくありません。
また、そもそも測量図がないような場合にはより注意が必要です。
〈メリット〉
・売買時の測量が不要のため、取引を時短で行える
・測量を行う際の費用がかからない
➡山林売買など、測量費用が過大となるため公簿売買であることがほとんど
〈デメリット〉
・実際の土地の大きさとの誤差が大きい場合があり、
さらに契約書には
「買主売主ともに実測面積と差異があっても、異議の申し立て等は行わない。」
という旨の条文が明記されており、契約の無効はなかなか認められない。
【公簿面積を想定して家のプランを作っていても
実測面積が小さく、希望の大きさの家が建てられない((+_+)) となると大変・・！】
➡公簿売買の際は、現地でメジャーをあてておおよその面積を算出できます。
不動産業者の方で動いてくれますよ。
・境界が確定していない土地では、隣地トラブルのリスクがある
➡ブロック塀が越境している！など、数センチでも揉める可能性はあります、、
2.実測売買 …実測面積を用いて、価格を決定する売買。
一方、実際に土地の測量を行って正確な面積を出し、代金を確定する実測売買。
正確な面積や境界を知ることができ、トラブルも少なく安心して取引ができます。
実測売買は測量のタイミングによって2種類の清算方法があります。
◎2つの清算方法
①売買代金清算型→予め、定めた単価×登記簿記載面積で計算して売買価格を定めておく。
後日、測量を行い差がでた場合、定めた単価で差異を清算。
②売買代金固定型→契約前に測量を行い、確定した面積に単価を掛けて売買価格を決定。
実測面積と公簿面積の差異を明記する。
〈メリット〉
・面積が決まったうえでの売買のため、買主、売主どちらにも損得がない
・買主としては面積や境界が確定するため、購入後のトラブルが起きにくく安心！
〈デメリット〉
・実測には土地家屋調査士に依頼するため、時間と費用が掛かる
※隣地所有者が多くいる場合や、空き地で所有者と連絡が取りづらい場合などは、
より時間がかかります。
※道路や水路に面している場合は、役所の立ち合いも必要。
➡測量費用は売主が負担することが多いですが、買主負担の場合も。
購入前にきちんと確認おくことが大切です(^^)
3.まとめ
人生の中で大きな買い物である土地の購入。
公簿売買と実測売買それぞれに注意すべき点があります。
売主側がどちらの契約にするか決めて販売することが一般的です。
売買のスピードや正確性、何を重視したいかを考え後悔のないようにしたいですね。
買主側は公簿売買か実測売買かの交渉をすることもできますが、売主の判断です。
契約締結前にどちらの売買なのかを知ったうえでの事前調査が大事といえますね。
売却・購入、どちらにしても
信頼できる不動産会社を見つけることが第一歩ではないでしょうか!(^^)!
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました❀
